Школа повышения квалификации для собственника коммерческой недвижимости.

Часть первая - покупка недвижимости.

Итак, вы решили купить коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге.

Для начала нужно определиться с ответом на вопрос - а какая именно коммерческая недвижимость нам нужна и естественно, для чего она нам  нужна. Мотивация покупки крайне важна и здесь может быть несколько вариантов ответа:

а) Сохранение и преумножение заработанных денег, ведь не смотря на кризис, недвижимость остается ликвидным товаром. И мы зарабатываем на том, что сдаем в аренду наше помещение. Арендные ставки растут каждый год, общая стоимость недвижимости тоже прирастает, поэтому по любому мы в плюсе. Кризис,  правда, пошатнул данную тенденцию, ну так и кризис не вечен.

Справедливости ради, стоит заметить, что в этом варианте больше все-таки от сохранения денег, чем от  ожидания какой - то высокой доходности.  Потому что вложения в недвижимость не являются самыми эффективными - затраты на приобретение окупаются в среднем 10-12 лет, т.е. этот проект является долгосрочным.

Зато многим он кажется более надежным по отношению к банковским вкладам, ведь деньги - по сути бумажки, и их всегда могут напечатать. С недвижимостью этот фокус не пройдет.

б) Недвижимость будет использоваться в реализации собственного бизнес проекта и нам удобнее и выгоднее купить, нежели арендовать.

В данном случае есть очевидные плюсы и минусы. Из плюсов, в эксплуатации недвижимости не оглядываемся на стороннего собственника, ведь при аренде помещения нам пришлось бы согласовывать каждый свой шаг. Да и арендные платежи составляют существенную часть бюджета любой компании. Из минусов - start up нашего проекта становится существенно дороже, ведь на покупку недвижимости тратится очень приличная сумма.

в) Третий вариант - спекулятивная сделка. Мы выкупаем т.н. «горящий» вариант (кому то срочно понадобились деньги) с дисконтом в 20, а то и 30 процентов, и перепродаем этот объект недвижимости уже по рыночной цене. Для простого обывателя этот вариант является скорее случайным, т.к. за подобными объектами охотятся профи рынка недвижимости, а этих акул обойти ох как сложно.

Для чего нам нужна недвижимость мы разобрались. Далее решаем, в каком именно сегменте будем приобретать объект.

Что же выбрать? Есть торговые помещения, складские, офисные, производственные.

Самая ликвидная коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге это без сомнения помещения под торговлю.

Без магазинов нам никуда! Интернет торговля в нашей стране будет развиваться еще очень долго и конкурентом торговле реальной пока не является. 

Второе место у помещений общепита- кафе, рестораны, бары и бистро. Пожалуй, самый быстро растущий сегмент бизнеса. Вам лень готовить? к вашим услугам повара в ресторане, у вас событие? пожалуйте на банкет в кафе; голодный обморок на работе?! вам поможет ближайшая кафешка.

На третьем месте по ликвидности находятся офисные помещения.

Офис - это и объединение порыва у трудящихся масс, и визитная карточка компании, и наконец, второй дом.

Далее идет складская недвижимость. Где же нам держать все непосильно нажитое?! конечно на складе.

Замыкает наш рейтинг недвижимость промышленная, что и не удивительно. Ни для кого не секрет, что лучше всего в России умеют «производить» нефть и газ. Над остальными производственными направлениями мы пока задумываемся. Всеми горячо любимый АвтоВАЗ - ярчайший пример нашей задумчивости.

Мы определились с вопросом, какую недвижимость будем приобретать. Теперь нам нужно поговорить о самом главном. О нюансах, без знания и понимания которых наша купленная коммерческая недвижимость из «Клондайка» превратится в убыточную головную боль!

Самый главный нюанс для любого вида/типа недвижимости это место.

 Да - да, именно месторасположение является важнейшим знаменателем при выборе объекта.

Для магазина сетевого формата типа «О Кей» или «Лента» это густонаселенный массив с удобным транспортным подъездом, ведь туда приезжают затариться соразмерно вместительности багажника своего автомобиля. Для остальных магазинов важен пешеходный трафик, нет трафика, нет и объема покупателей...

Не менее важны знания норм и правил торговли. К примеру, хочешь торговать алкоголем, убедись, что рядом нет учебных заведений. Самая популярная планировка у торговых помещений это максимум торговых залов и минимум на подсобки. Правда, это в идеале. В советское время строили в пропорции чуть ли не 50/50. Современное строительство коммерческих встроек учитывает пожелания бизнеса. Очень важны для торговли киловатты, особенно в сегменте продукты- всякие там холодильники, морозильники и прочее.

Общепит в плане требований похож на торговлю. Тоже важна полезная площадь, кВт, пешеходный и автомобильный трафик. Из норм и правил - два входа, два с/у и т.д.

Офисы. Все офисные помещения можно разделить на две части: бизнес центры и коммерческие встройки, включая переведенные из жилого фонда. И в БЦ, и в отдельных офисах популярны кабинетные системы и открытые планировки в пропорции 70 к 30.

Основные требования, предъявляемые к офисам: рядом с метро, т.е. шаговая доступность; если не первый этаж, то обязательно лифт. Наличие парковки, хотя казалось бы - метро же рядом?! Чуть не забыл про окна. Они должны быть! Чем  их больше, тем лучше. И желательно, чтобы окна выходили не во двор. Понятное дело, должна быть еще инфраструктура - телефон, Интернет и тп.

Переходим к складским помещениям. Требований к складам очень много: удобный автомобильный подъезд, в т.ч. для фуры (склад 30 квадратов, а туда же... «фура должна подъезжать»), и высота потолков, и наличие больших ворот, и....

Склад естественно должен быть рядом с метро ( 70% запросов). У меня возникает уместный вопрос, а почему сразу не в метро?! Сотрудникам арендатора было бы очень удобно. В общем, по требованиям - воз и маленькая тележка. Наши арендаторы просто забывают, что Санкт-Петербург,  прежде всего город - памятник, а уже потом промышленный центр.

Последний по списку, но не по значению тип коммерческой недвижимости - производственные помещения. Пожалуй, самые не притязательные из арендаторов нашей недвижимости это производственники. Критичными требованиями здесь могут быть кВт и этажность. Почти всегда хотят первый этаж, в случае с тяжелым оборудованием это и оправдано, и понятно. Не притязательность производственников произрастает из отсутствия в Санкт-Петербурге современных площадок. В эксплуатации на 90% наследие СССР. И далеко не все собственники вкладывают в реконструкцию и поддержание зданий и сооружений. Под стать предлагаемой недвижимости и арендаторы без лишних понтов!

Москвичи, кстати, в шоке от нашей промышленной недвижимости. Приезжают, смотрят, впадают в депрессию. А деваться то некуда. Другого просто нет.

Заглавная мысль моего краткого обзора это обращение к будущим покупателям/собственникам коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Уважаемые покупатели недвижимости, чтобы приобрести ликвидный, приносящий стабильный доход объект нужно знать реалии рынка недвижимости. А это великое множество нюансов, с которыми я работаю каждый день. Особенно сейчас, в кризис, у меня пред глазами проходят масса «сложно сдвигаемых» вариантов недвижимости, которая не приносит доход своим владельцам. Основные причины:

1) Купили «не подумавши, по случаю». Рынок рос и все было более менее востребовано.

2) Зачем вкладываться в улучшения, если и в таком состоянии раньше использовали.

3) Я самый умный и риэлтор мне не указ, и арендные ставки менять не буду!

При разумном подходе любой! объект может быть востребован.

Большинство городских агентств недвижимости с «радостью» помогут пристроить и без них легко пристраиваемый объект недвижимости, который в силу обстоятельств «сам себя и сдаст, и продаст». А остальными, сложно выполнимыми проектами приходится заниматься, нам- управляющим компаниям и профессиональным риэлторам. И для того, чтобы не плодить неликвидные варианты обращайтесь к нам, к профи рынка.

Задача профессионального риэлтора как раз и заключается в том, чтобы вы за свои деньги приобрели актуальный для рынка недвижимости объект, и чтобы этот объект оставался актуальным как можно дольше, принося вам доход и хорошее настроение.

В следующей статье из цикла «школа повышения квалификации для собственника» я сравню эффективность управления объектом недвижимости. Кто же лучше управляет?! собственник или сторонний управляющий.

Малахов Р.А.